Бизнес купля продажа квартир плюс ремонт. Как заработать на перепродаже квартиры

Многие состоятельные россияне в последнее время активно скупают жилую недвижимость для вложения денег с целью дальнейшей перепродажи. Широко распространено мнение, что можно неплохо заработать, купив квартиру на этапе строительства и продав ее, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Говорят, что покупка квартиры на стадии котлована, т.е. когда строительная организация только приступает к возведению объекта, может принести порядка 200 процентов прибыли.

На самом деле тут не все так просто. Этот вид бизнеса имеет свою специфику, поэтому подойдет далеко не каждому. Во-первых, для покупки даже самой бюджетной недвижимости нужны серьезные стартовые вложения средств. Во-вторых, никто не застрахован от встречи с недобросовестными застройщиками, а попросту - аферистами.

Более того, даже, казалось бы, практически полностью достроенный дом может несколько лет ждать подключения к коммуникациям и реального ввода в эксплуатацию. Поэтому только детальное предварительное изучение рынка недвижимости и всех его "подводных камней" позволит минимизировать риски и обеспечить неплохой заработок.

Несколько способов организовать бизнес на перепродаже квартир

Заработать на перепродаже квартир можно, не связываясь с новостройками, ведь есть еще и вторичный рынок. Приведем в качестве примера несколько наиболее распространенных бизнес-схем, позволяющих получить прибыль на "вторичке":

1. Покупаем "убитую" квартиру , делаем недорогой косметический ремонт и выгодно продаем. В этом случае денежные затраты на покупку квартиры будут значительно больше, чем на покупку квартиры на этапе строительства, однако риски сводятся к минимуму. Главное - рационально подойти к вопросу обустройства.

Сегодня на рынке представлена масса недорогих стройматериалов, которые обладают неплохими эксплуатационными характеристиками. Потратив небольшую сумму денег, можно получить квартиру с качественным косметическим ремонтом, которая быстро найдет своего покупателя. Заработать таким образом можно до 15-20% от первоначальной стоимости жилья.

2. Срочная покупка квартир . Нередко собственникам, в силу каких-либо обстоятельств, нужно срочно продать свою квартиру. В этом случае, чтобы ускорить процесс продажи, они выставляют недвижимость по цене, на 10-15% ниже среднерыночной. После успешной сделки останется всего лишь выставить квартиру на неспешную продажу по адекватной цене.

3. Комнаты в коммунальных квартирах. Эта схема заключается в поэтапной покупке отдельных комнат, расположенных в одной и той же коммунальной квартире. Стоимость всех выкупленных отдельных комнат будет приблизительно на 20% ниже стоимости всей квартиры целиком. Самое сложное здесь - договориться со всеми собственниками жилья, что удается не всегда.

Какие квартиры покупать для перепродажи?

Новичкам, только вступающим в бизнес по перепродаже квартир, специалисты рекомендуют для начала приобретать только ликвидные квартиры, то есть те, которые можно быстро продать. Сегодня это однокомнатные или двухкомнатные квартиры средней ценовой категории.

Квартира большой площади стоит дороже, и реальных покупателей на нее будет существенно меньше.

Если квартира не продается

Нужно понимать, что квартира - это не буханка хлеба, поэтому крайне редко удается продать ее за считанные дни. Иногда приемлемую сделку приходится ждать несколько месяцев.

Чтобы квартира не висела мертвым грузом, а приносила прибыль, ее можно сдать в аренду, предупредив квартирантов, что, когда найдется реальный покупатель, им придется освободить жилплощадь.

По данным издания «Коммерсант», рынок жилья в 2017 году продолжает проседать, особенно первичный сегмент элитной недвижимости, который только за весну потерял 20% стоимости.

Чуть медленнее падает вторичный рынок.

Однако все те, кто знаком с экономическими трендами, начинают скупать жилье по бросовым ценам. Почему? — Потому что все ждут, что с конца 2017 года начнется экономический рост.

Покупай, когда дешево – продавай, когда дорого. Значит, самое время задуматься над тем, .

Кратко об актуальности операций с жильем

С учетом постоянного спада на цены в сфере жилья как первичного, так и вторичного, статья о том, как заработать на недвижимости, выглядит не совсем уместно. Но это только на первый взгляд.

Рынок недвижимости действительно нестабилен, но демонстрирует определенные признаки выздоровления.

Так, в целом он продолжил падение, но удивительным образом вырос на 30% рынок жилья бизнес-класса. Также растет цена на торговую недвижимость и офисные центры (правда только в Москве).

Но так как это уже совсем другая весовая категория бизнеса, то рассматривать сегмент коммерческой недвижимости не будем – это мало кому по карману.

Также не будем очень подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не просто обвалился, а стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).

Дело в том, что земли сельхозназначения и в городской черте по бросовым ценам продаются государством с аукционов, а потому спрос на вторичном рынке не очень высок – зачем переплачивать?

Хостел — это немного облагороженная ночлежка для тех, кому обычная гостиница не по карману. В последнее время они очень популярны среди студентов.

Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатную квартиру обставляют кроватями с двумя или даже тремя этажами, а потом сдают в аренду не комнаты, а спальные места.

Такое место стоит обычно очень дешево, но в одну комнату может набиться, как кильки в консервную банку, очень много постояльцев, что и обеспечит неплохую доходность, которая может даже превысить доходы традиционных отельеров.

Так, если селить в одну комнату по 5-6 человек, можно получать до 1000 рублей в сутки.

В случае каких-то массовых мероприятий, например, чемпионата по футболу или олимпиады, доходность может вырасти до 1000 рублей в час, но такие возможности выпадают крайне редко, хотя уже сейчас некоторые инвесторы присматривают себе дешевые квартиры под хостелы под следующее мировое футбольное первенство.

PS. Правда тут есть нюанс – согласно законодательству, такие массовые заселения официально можно делать только в нежилом фонде – для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.

Однако, если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?

Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье сразу многим людям на почасовой основе – значит выйдет тот же хостел.

Из главных недостатков можно назвать быстрый износ ремонта квартиры и необходимость постоянной уборки, что, впрочем, компенсируется неплохими доходами для жителей крупных городов или для заработка на недвижимости около вокзалов.

Аренда номера в апартаментах происходит похожим образом, только сдается не койка, а комната или квартира целиком. В отличие от традиционной аренды квартир, такая недвижимость должна иметь статус коммерческой, и обойти эти ограничения так, как с хостелом, будет очень проблематично.

Как заработать на нежилой недвижимости?

Стать миллионером на аренде (тем более субаренде) таких помещений проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.

Предположим, у вас есть бокс или гараж в кооперативе, а может быть просто лишнее место на парковке, которые вы использовать не намерены. Допустим, было у вас два автомобиля, но в период кризиса второй вы продали, и теперь место пустует.

Можно также купить гараж или даже несколько специально под нужды заработка.

Полноценный гараж в ценах 2017 года стоит около 300 000 рублей. Если , то будет до 200 000 рублей. Его аренда будет стоить 4 — 6 000 рублей в месяц.

Окупаться такой «инвестиционный портфель» будет довольно долго, но не стоит забывать об инфляции и девальвации.

За последние 10 лет рубль очень сильно просел, а цены на аренду выросли. То есть, это имеет смысл делать не столько как заработок, сколько для сохранения своих капиталов в будущем. Гараж ведь можно и продать в случае чего.

Кроме того, в сельской местности разнообразные амбары и технические постройки, теплицы и пр., вполне можно сдавать в аренду так же, как и гаражи.

Как зарабатывать на недвижимости, не имея стартового капитала?

Все секреты создания пассивного заработка раскрывают в видео:

Так как заработать на недвижимости в России в 2017 году?

Если кратко, то очень аккуратно и с большой осторожностью.

Однако, после кризиса 2015 года ситуация стала улучшаться, а значит, пора задумываться о том, как заработать на недвижимости – жилой или коммерческой уже не так важно.

Как мы и говорили, покупать надо, когда цены падают (как сейчас), а продавать, когда они растут, что, согласно прогнозам, произойдет уже в четвертом квартале 2017 года.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Сегодня в силу ряда причин многие предприимчивые люди отказываются от заработка на фондовых рынках, получения кредита и находятся в постоянном поиске более рациональных способов получения дохода. Одной из перспективных идея для малого бизнеса является перепродажа жилья, в том числе квартир.

Результаты многих бизнесменов говорят о том, что инвестировать средства в недвижимость надежно, выгодно, чего нельзя сказать о вкладах в финансовые объекты.

Для реализации, рассматриваемого нами бизнес-проекта, не надо располагать баснословной суммой. Для старта достаточной будет сумма, которая позволит приобрести комнату (однокомнатную квартиру…).

Стартовать лучше с аварийной квартиры. Сэкономленных таким образом денег хватит на ремонт, и еще останется определенная сумма, которая может быть направлена на развитие дела. Более востребованными являются 2-х комнатки, поэтому, если появится возможность купить такую недвижимость упускать ее не стоит.

Не бойтесь объектов после пожара, с разбитыми окнами, покосившимися ставнями. Покупайте смело такое жилье. Разница между стоимостью жилья в хорошем состоянии и ценой капитального ремонта станет для вас источником дополнительной прибыли. При этом надо понимать, что продавцы аварийных квартир будут рады уступить вам, надо только поторговаться.

Несколько слов о ремонте квартиры

После приобретения жилья вам придется озадачиться его ремонтом. Важно квартиру оснастить новыми стояками воды, отопительной системой. В качестве облицовочного материала для кухни следует использовать дешевую кафельную плитку. Замене подлежит сантехника. Нелишним будет обновить ванную.

Покупка материалов без гарантии может стать причиной потери денег. Проследите за эти моментом! Обновка должна коснуться окон, входной двери, электрики жилища (выключателей, розеток…). Если состояние пола оставляет желать лучшего, то не обойтись без затрат на решение этой проблемы.

Можно остановиться на самом дешевом варианте – заливке бетона с последующим настилом недорогого ламината. При выборе обоев обратите внимание на виниловый вариант, который позволяет скрыть некоторые дефекты стен. Предпочтительный рисунок обоев – геометрические фигуры – соответствуют современным модным тенденциям.

Финансовая сторона вопроса

Допустим, вы приобрели типовую 2-х комнатную квартиру, состояние которой не соответствует условиям, обеспечивающим нормальное проживание. В таком случае ремонт будет длиться пару месяцев, а затраты, связанные с ним могут достичь суммы равной 4000 долл. Цена квартиры после ремонта определяется следующим образом. К сумме средств, затраченных на покупку недвижимости, прибавьте 8000 долл.

Как вариант бизнеса может стать аренда жилья. Такой источник дохода вполне способен обеспечить деньгами для небедного проживания и без государственной работы. Если верить статистам, то спрос на арендную недвижимость каждый год только растет. Такая тенденция останется неизменной неопределенно длительный период.

Стратегия перевода личного жилья в разряд арендуемой недвижимости проста и доступна даже новичкам. Первым делом (при необходимости) жилье обустраивается, снижается арендная плата. Желательно реализовать незначительный косметический ремонт, и квартира становится пассивным источником дохода. Останется найти клиентов; студентов или молодую семью. Совет: отдавайте предпочтение тем клиентам, которые ищут жилплощадь на длительный срок.

Посуточная аренда предполагает составление договора аренды. При этом в документе указывается вся техника, мебель…, которой будет пользоваться соискатель жилья. Важный момент – залог, который снизит вероятность того, что ваша мебель, конструктивные элементы жилья будут испорчены съемщиком.

Форма регистрации сдачи недвижимости как бизнеса – ИП. Менее предпочтительный вариант ООО. Регистрация предпринимательской деятельности зачастую сопряжена с различными трудностями – бумажной волокитой и так далее. Как показала практика, регистрацию проще доверить специалистам консалтинговой фирмы. Их механизм регистрации бизнеса отработан и поэтому требует меньше времени.

Что касается налогообложения, то можно остановиться на стандартном варианте, который уместен в прочих начинаниях. Упрощенка – доходы, хороший вариант. Это шесть процентов от прибыли, плюс платежи в пенсионный фонд.

Посуточная аренда площади станет гарантировано стабильным источником дохода, если квартира будет застрахованной от возможных ЧП: урагана, пожара…

Совет: если вы запланировали посуточную аренду, то оставьте для съемщика минимальный набор мебели, техники, которую не жалко потерять.

Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.

Составление четкого плана действий — первый шаг любого флиппера

Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.

2. Четкий план расходования средств

Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.

Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.

При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.

3. Варианты возмещения возможных убытков

Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.

4. Анализ законодательства об оформлении сделок по покупке и продаже недвижимости

Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.

Как выбрать правильный объект для покупки

Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.

1. Недооцененное жилье

Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.

В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.

Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.

2. Залоговая недвижимость

Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.

3. Вынужденная срочная продажа жилья

Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.

4. Квартиры без ремонта

Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.

Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.

Наличие команды профессионалов — залог успеха во флиппинге

Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.

В ней не обойтись без:

• опытного агента по недвижимости, хорошо знающего конъюнктуру рынка, который сможет подобрать подходящий объект недвижимости, а затем найти покупателей для него;
• людей, которые проведут ремонт жилья или хотя бы (если флиппер будет заниматься ремонтом сам) хороший дизайнер, который сделает дизайн-проект;
• грамотного юриста, который сможет взять на себя юридическое сопровождение сделок.

Грамотный ремонт с минимумом затрат — залог успеха

Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.

Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.

Искусство быстрой продажи жилья

Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.

Вариант 1. Импровизированный аукцион

Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.

Вариант 2. Телефонный аукцион

Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.

Вариант 3. Продажа агентству недвижимости

Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.

Налоговый вопрос

Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.

Способ 1

Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.

Способ 2

В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.

Способ 3

Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.

Перепродажа квартир – выгодная идея для бизнеса. Суть идеи заключается в покупке старенькой квартиры, которая давно не ремонтировалась, со старыми деревянными окнами, старой сантехникой.

Такая квартира стоит намного дешевле, чем аналогичное отремонтированное жилье. Но не каждый владелец имеет возможность вкладывать деньги в ремонт перед продажей квартиры.

А вот фирма по перепродаже квартир такими ресурсами владеет, давайте разберем подробнее:

Как организовать бизнес по перепродаже квартир?

В фирме должно работать несколько человек. Без первоначального капитала открыть такую фирму не получится. Есть вариант заключить договор с владельцем квартиры, что фирма помогает ему с реализацией за его цену, а сама делает ремонт и перепродает квартиру за свою. Но здесь нет гарантий, что человек вас не кинет. По этой схеме можно открывать фирму без денег на покупку квартиры.

Однако при любой схеме деньги на классный ремонт все равно нужны. Если вы покупаете квартиру за 1 000 000 рублей, вкладываете в ее ремонт 200 тысяч рублей, а продаете за 1 500 000 рублей. То чтобы фирма из нескольких человек могла безбедно существовать, достаточно перепродавать 2 квартиры в месяц.

В штате нужно иметь хорошего менеджера по продажам, который будет искать клиентов, выезжать с ними на объект, риэлтора, который будет заниматься поиском выгодных вариантов для недорогой покупки недвижимости, а также ремонтную бригаду и дизайнера.

Ремонт важно производить качественно. Некоторые люди не любят работать с агентствами, тогда можно простить владельца собственности рассказать о своем жилье лично. Кстати, если покупатель захочет переделать ремонт по своему вкусу, специалисты вашей фирмы могут ему помочь.

Важно не идти в криминал, не стараться обмануть людей, готовых за бесценок продать свою квартиру. Суть бизнеса в покупке квартиры без ремонта, благоустройстве жилища и последующей перепродажи с выгодной разницей. Честные деньги всегда достаются тяжелее, зато ваша совесть будет чиста.

Перепродажу квартир можно совмещать с перепродажей домов, правда на ремонт уйдет больше, ведь нужно будет заниматься благоустройством территории, сажать сады, выкладывать дорожки, заниматься не только внутренней отделкой, но и фасадом здания.