Обеспеченность торговыми площадями. Обеспеченность торговыми площадями Расчетнормативов минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов

Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2016 г. № 291 “Об утверждении Правил установления субъектами Российской Федерации нормативов площадью торговых объектов и методики расчета нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, а также о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 24 сентября 2010 г. № 754”

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 5 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

норматива минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов местного значения - согласно ;

нормативов минимальной обеспеченности населения площадью нестационарных торговых объектов - согласно .

Приложение № 1
к расчета нормативов
минимальной обеспеченности населения
площадью торговых объектов

Расчет
нормативов минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов

1. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов () рассчитывается по формуле:

Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (кв. м на 1000 человек);

Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (кв. м на 1000 человек).

2. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

Базовый показатель минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров, принимаемый равным 202 кв. м на 1000 человек;

Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров.

3. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

Базовый показатель минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров, принимаемый равным 387 кв. м на 1000 человек;

Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров.

4. Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

t - год, предшествующий году, в котором производится перерасчет норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов;

Расходы населения на покупку товаров в субъекте Российской Федерации в году t (рублей) (по данным балансов денежных доходов и расходов населения, публикуемых органами статистики);

Расходы населения на покупку товаров в субъекте Российской Федерации в 2015 году (рублей) (по данным балансов денежных доходов и расходов населения, публикуемых органами статистики);

Индекс темпов роста потребительских цен на товары в субъекте Российской Федерации за период с 2015 года до года t (по данным органов статистики);

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (рублей);

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (рублей);

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг по Российской Федерации в декабре года t (рублей) (по данным органов статистики);

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг по субъекту Российской Федерации, в состав которого входит муниципальное образование, в декабре года t (рублей) (по данным органов статистики);

Доля розничных рынков и ярмарок в обороте розничной торговли субъекта Российской Федерации, в состав которого входит муниципальное образование, в году t (по данным органов статистики);

Доля розничных рынков и ярмарок в обороте розничной торговли Российской Федерации в году t (по данным органов статистики).

5. Коэффициент региональной коррекции норматива минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (рублей);

Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (рублей).

6. Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

,

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в денежном выражении) за финансовый год t (рублей) (по данным органов статистики);

Численность населения муниципального образования в году t (человек) (по данным органов статистики).

7. Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

,

Объем всех продовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в денежном выражении) за финансовый год t (рублей) (по данным органов статистики);

Численность населения Российской Федерации в году t (человек) (по данным органов статистики).

8. Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в границах муниципального образования (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

Удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в структуре оборота розничной торговли в субъекте Российской Федерации в году t (по данным органов статистики);

Удельный вес непродовольственных товаров в структуре оборота розничной торговли в субъекте Российской Федерации в году t (по данным органов статистики).

9. Объем всех непродовольственных товаров, реализованных населению в Российской Федерации (в расчете на душу населения) в году t (), рассчитывается по формуле:

Удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в структуре оборота розничной торговли в Российской Федерации в году t (по данным органов статистики);

Удельный вес непродовольственных товаров в структуре оборота розничной торговли в Российской Федерации в году t (по данным органов статистики).

10. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов () рассчитывается по формуле:

Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (кв. м на 1000 человек);

Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (кв. м на 1000 человек).

11. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа продовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

,

где - среднегодовая численность постоянного населения субъекта Российской Федерации в году t (человек) (по данным органов статистики).

12. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов, на которой осуществляется продажа непродовольственных товаров (), рассчитывается по формуле:

.

Приложение № 2
к расчета нормативов
минимальной обеспеченности населения
площадью торговых объектов

Расчет
норматива минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов местного значения

1. Норматив минимальной обеспеченности населения муниципального образования площадью торговых объектов местного значения () рассчитывается по формуле:

Площадь земельных участков, отнесенных к жилым и общественно-деловым зонам, расположенных на территории городских населенных пунктов муниципального образования (кв. км);

Радиус зоны торгового обслуживания для городских населенных пунктов, принимаемый равным 0,25 км;

Минимальное количество торговых объектов местного значения, расположенных в пределах зоны торгового обслуживания для городских населенных пунктов муниципального образования (единиц);

Площадь земельных участков, отнесенных к жилым и общественно-деловым зонам, расположенных на территории сельских населенных пунктов муниципального образования (кв. км);

Радиус зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов, принимаемый равным 0,5 км;

Минимальное количество торговых объектов местного значения, расположенных в пределах зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов муниципального образования (единиц).

2. Минимальное количество торговых объектов местного значения, расположенных в пределах зоны торгового обслуживания для городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования ( (), составляет:

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, до 5000 человек на кв. км - 2 торговых объекта местного значения;

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, от 5000 до 10000 человек на кв. км - 4 торговых объекта местного значения;

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, от 10000 до 15000 человек на кв. км - 6 торговых объектов местного значения;

при плотности населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских (сельских) населенных пунктов муниципального образования, свыше 15000 человек на кв. км - 8 торговых объектов местного значения.

3. Плотность населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки городских населенных пунктов муниципального образования (), рассчитывается по формуле:

где - среднегодовая численность постоянного населения, проживающего в городских населенных пунктах муниципального образования (человек).

4. Плотность населения, проживающего на территории жилой и общественно-деловой застройки сельских населенных пунктов муниципального образования (), рассчитывается по формуле:

где - среднегодовая численность постоянного населения, проживающего в сельских населенных пунктах муниципального образования (человек).

5. В настоящем документе:

а) под торговыми объектами местного значения понимаются магазины и торговые павильоны по продаже продовольственных товаров и товаров смешанного ассортимента с площадью торгового объекта до 300 кв. м включительно, кроме магазинов и торговых павильонов, размещаемых в крупных торговых центрах (комплексах);

б) под крупными торговыми центрами (комплексами) понимаются торговые центры (комплексы) с торговой площадью:

более 5000 кв. м - в муниципальных образованиях с численностью населения более 500000 человек и во внутригородских муниципальных образованиях городов федерального значения;

более 3000 кв. м - в муниципальных образованиях с численностью населения от 100000 до 500000 человек;

более 1500 кв. м - в муниципальных образованиях с численностью населения до 100000 человек.

Приложение № 3
к расчета нормативов
минимальной обеспеченности населения
площадью торговых объектов

Расчет
нормативов минимальной обеспеченности населения площадью нестационарных торговых объектов

1. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации (муниципального образования) торговыми павильонами и киосками по продаже продовольственных товаров и сельскохозяйственной продукции () рассчитывается по формуле:

,

Базовый показатель минимальной обеспеченности населения торговыми павильонами и киосками по продаже продовольственных товаров и сельскохозяйственной продукции (количество торговых объектов на 10000 человек), принимаемый равным 9;

Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов (рассчитывается по , предусмотренной приложением № 1 к методике расчета нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов);

Фактическая обеспеченность населения субъекта Российской Федерации площадью стационарных торговых объектов;

Коэффициент региональной коррекции, устанавливаемый органами государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом того, что (для городов федерального значения ).

2. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации (муниципального образования) торговыми павильонами и киосками по продаже продукции общественного питания () рассчитывается по формуле:

,

где - базовый показатель минимальной обеспеченности населения торговыми павильонами и киосками по продаже продукции общественного питания (количество торговых объектов на 1000 человек), принимаемый равным 1.

3. Норматив минимальной обеспеченности населения субъекта Российской Федерации (муниципального образования) торговыми павильонами и киосками по продаже печатной продукции () рассчитывается по формуле:

,

где - базовый показатель минимальной обеспеченности населения торговыми павильонами и киосками по продаже печатной продукции (количество торговых объектов на 1000 человек), который принимается равным 1,7.

4. Нормативы минимальной обеспеченности населения нестационарными торговыми объектами не устанавливаются для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Обзор документа

Заново утверждены Правила установления регионами нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов и методика расчета таких нормативов.

По новым правилам нормативы устанавливаются в отношении стационарных торговых объектов, торговых объектов местного значения, нестационарных торговых объектов (ранее норматив был единым).

Для стационарных и нестационарных объектов они определяются в отношении каждого региона и входящих в его состав муниципальных районов и городских округов, за исключением городов федерального значения, в отношении которых нормативы устанавливаются в целом.

Для объектов местного значения нормативы определяются в отношении каждого городского округа, поселения, а также в отношении входящего в состав города федерального значения внутригородского муниципального образования.

Прежние правила и методика признаны утратившими силу.

Екатеринбург занял первое место в рейтинге региональных городов по обеспеченности современными торговыми площадями. Согласно новому рейтингу компании "Магазин Магазинов", по итогам 2013г. столица Урала потеснила с лидирующих позиций Воронеж, а Уфа поднялась в рейтинге на пять пунктов. В остальном расстановка сил по отношению к предыдущему опубликованному рейтингу практически не изменилась.

"Рост позиции Екатеринбурга в рейтинге был прогнозируем и произошел благодаря открытию реконструированного ТЦ "Екатерининский" (ныне ТЦ "Глобус"), а также второй очереди ТРЦ "Радуга Парк". Уфа поднялась в рейтинге за счет открытия в городе ТРЦ "Планета", - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин Магазинов" Андрей Васюткин.

В соответствии с заявленными планами девелоперов, в регионах России (за исключением Москвы) на 2014г. запланированы к вводу 43 торговых центра совокупной арендопригодной площадью чуть более 1,7 млн. кв. м - это почти в 1,5 раза больше площади качественных торговых центров, введенных в 2013г.

По оценкам компании "Магазин Магазинов", на конец 2013г. совокупный объем рынка торговой недвижимости России составил 14,8 млн кв. м общей аренднопригодной площади (GLA) в торговых центрах современного уровня. В относительном выражении годовой прирост составил 10%, и это самый низкий уровень ввода качественных торговых площадей с 2008г. В целом объем рынка торговой недвижимости в абсолютном выражении увеличился с 2008 года в 1,9 раз.

Всего в 2013г. в России (за исключением столичного региона) было открыто 37 качественных торговых центров общей площадью 1,2 млн кв. м GLA.

Тройка региональных городов - лидеров по открытию торговых центров в 2013г. включает Санкт-Петербург, Тюмень и Екатеринбург.

В исследовании "Магазина Магазинов" отмечается, что чуть менее половины (47%) всего запланированного к вводу в 2014г. объема площадей также приходится на группу городов с населением менее 1 млн человек. Продолжающееся смещение вектора активности девелоперов в сторону менее крупных городов связано с постепенным насыщением рынков торговой недвижимости миллионников и столиц.

Москва и Санкт-Петербург

Долевое распределение арендуемых площадей в современных ТЦ по группам городов (Фото: Магазин Магазинов)

Стоит отметить, что Москва и Санкт-Петербург не внесены в общий рейтинг городов-миллионников. Составители рейтинга объясняют это тем, что численность населения в российских столицах слишком сильно отличается от остальных городов, что не дает возможности объективного сравнения.

Если же говорить о столице, то, по данным компании Blackwood, показатель по итогам года составляет 343 кв. м/1000 жителей. В Санкт-Петербурге он вырос до 422 кв. м/1000 жителей.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, всего к вводу в эксплуатацию в 2014г. в Московском регионе заявлены 23 торговых центра общей площадью 2,04 млн кв. м, аренднопригодной (GLA) - 1,02 млн кв. м. На этапе проектирования находятся еще более 30 объектов.

Однако, по оценкам CBRE, не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014г. может составить порядка 600 тыс. кв. м.

По данным Knight Frank, новые объекты сконцентрированы преимущественно на юге столицы. Таким образом, ЮАО (самый густонаселенный округ Москвы) укрепил свои лидирующие позиции с точки зрения объема предложения и вошел в тройку наиболее обеспеченных качественными торговыми площадями округов. Лидерство по данному показателю за счет низкой численности населения по-прежнему удерживает ЦАО.

В исследовании "Магазина Магазинов" отмечается, что на конец 2013г. лидером по объему совокупного предложения площадей в ТЦ остается Москва (28% от общего российского объема предложения). По итогам года общий объем предложения во всех 13 городах-миллионниках вплотную приблизился к уровню Москвы и составил 27%. Большая же часть совокупного предложения приходится на кластер городов с численностью населения менее 1 млн человек.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank сравнили уровень развития торговой недвижимости в крупных российских и европейских городах с населением от 1 млн человек. Российские города вошли в топ-10 рейтингов по обеспеченности торговыми площадями и объему площадей.

• Так, Самара заняла 3-ю строчку в европейском рейтинге городов по уровню обеспеченности торговыми площадями (551 кв. м на 1000 жителей), оставив позади Бухарест (532 кв. м), Прагу (521 кв. м), Милан (400 кв. м) и Лондон (224 кв. м). При этом Самара лидирует по данному показателю на российском рынке, опережая Москву (444 кв. м) и Санкт-Петербург (542 кв. м).

• На первом месте рейтинга по обеспеченности торговыми площадями Варшава (823 кв. м) и Мадрид (726 кв. м). В топ-10 также вошли Санкт-Петербург, Екатеринбург (539 кв. м) и Нижний Новгород (467 кв. м) (подробнее см. таблицу 1).

• Москва замыкает первую десятку в рейтинге из 24 городов с показателем 444 кв. м. Однако с учетом строящихся и планируемых к строительству ТЦ обеспеченность торговыми площадями москвичей может вырасти до 609 кв. м на 1000 жителей уже к 2019 г. Таким образом, через 3 года Москва может войти в топ-5 европейских городов по уровню развития торговой инфраструктуры.

• По объему предложения качественной торговой недвижимости рынок Москвы остается крупнейшим в Европе (GLA - 5,47 млн кв. м). Второе и третье места занимают Париж (GLA – 4,7 млн кв. м) и Санкт-Петербург (GLA– 2,83 млн кв. м) (подробнее см. таблицу 2).

• Из региональных городов России по показателю объема предложения в «европейскую десятку» вошел Екатеринбург (GLA - 769 764 кв. м).

• Формирование рынков торговой недвижимости в российских городах в значительной степени зависит от условий кредитования, международной геополитической ситуации и спроса со стороны конечных потребителей, который пока оценивается как слабый (показатель Индекса потребительской уверенности один из самых низких в Европе).

Источник: Knight Frank Research, 1 полугодие 2016

Таблица 2. Рейтинг городов по объему качественной торговой недвижимости, кв. м

По оценкам специалистов на тысячу россиян на данный момент приходится примерно 500 квадратных метров торговой площади при норме 1200 квадратных метров – это самый низкий показатель в Европе после Украины. 5

В ******* области работает 21 200 объектов торговли, из них 17 056 - стационарные. В структуре стационарной сети 157 торговых центров и комплексов, 16 899 магазинов. Общая торговая площадь составляет 2 695,2 тыс. кв. м. Объем торговых площадей увеличился на 187,7 тыс. кв. м.

Обеспеченность торговыми площадями за 2009 год в ******* области увеличилась с 570 до 613 кв. м на 1 тыс. жителей.

В областном центре этот показатель вплотную приблизился к цифре 900–990 квадратных метров торговой площади на тысячу человек.

Таким образом, показатель обеспеченности городов области торговыми площадями значительно ниже, чем в областном центре и составляет 469 метров на тысячу человек.

******* край отстает от соседних регионов по наличию качественных торговых площадей, в 2007 год уровень обеспеченности населения торговыми площадями всех категорий в городе Перми составлял 452,8 кв.м. на 1000 жителей. Это выше социальной нормы в 260 кв.м. на 1000 жителей, но ниже чем в соседних регионах и существенно ниже европейских стандартов – 1000 кв.м. на 1000 жителей.

В 2008 году правительством области запущен проект «Торговые площадки. Развитие логистического кластера и качественных торговых площадей в ******* крае». По задумке властей он должен обеспечить регион качественными торговыми площадями. Они, в свою очередь, создадут все условия для удовлетворения покупательского спроса жителей и гостей ****** края, развития рынка розничной торговли и сферы услуг, создания условий для формирования конкурентной среды, увеличения инвестиций в торговлю и смежные отрасли. Также этот проект помогает приблизить торговую и логистическую инфраструктуру края к европейского уровню.

1. Государственное регулирование отрасли

В условиях кризиса стабилизировать ситуацию в торговой отрасли помогло участие Правительства РФ, в том числе представителей Минпромторга России, в диалоге предприятий торговли с банковским сектором.

Министерство промышленности и торговли РФ, как профильное ведомство, комплексно подошло к развитию торговой отрасли в России.

В апреле 2009 г. Правительство РФ утвердило подготовленную Мипромторгом России и другими заинтересованными ведомствами программу мер по развитию торговли, основными мероприятиями которой были определены принятие закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и разработка Стратегии развития торговли в Российской Федерации на 2010–2015 гг.

Призванный обеспечить нормативно-правовое регулирование отрасли закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» затрагивает семь основных сфер:

обеспечение единого экономического пространства на всей территории страны;

разграничение полномочий между органами власти;

устранение административных барьеров в торговле;

коррекция усложнившихся взаимоотношений между отечественными производителями продовольственных товаров и организациями торговли с целью формирования добросовестных, соответствующих рыночным условиям торговых практик;

развитие современной торговой инфраструктуры в Российской Федерации;

поддержка малого предпринимательства;

содействие развитию товарного производства.

Одним из основных направлений развития отрасли является расширение разнообразия форм и форматов торговой деятельности, что позволит поддерживать высокий уровень конкуренции, будет способствовать обеспечению географической и ценовой доступности товаров для населения.

Закон о торговле был одобрен 25 декабря закон Советом Федерации. Документ вступает в силу с 1 февраля 2010 года.

Закон вводит ограничения для отсрочки по оплате поставщикам в зависимости от категории продуктов: 10 дней - для продуктов с десятидневным сроком годности, 30 дней - для продуктов с 30-дневным сроком и 45 дней - для всех остальных продуктов, включая произведенную в России алкогольную продукцию.

Согласно закону, ритейлерам запрещается включать в договор поставок любые вознаграждения от поставщиков кроме объемной скидки в размере максимум 10% от закупочной цены товара.

Кроме того, закон содержит антимонопольную поправку, запрещающую рост сетей в регионах, где они заняли свыше 25% розничного рынка, начинает действовать с 1 февраля в субъектах Федерации, а с 1 июля - в муниципальных районах и городских округах.

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.

Новое предложение в ТЦ в Москве

Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет - 466 000 кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр - «Ривьера» (100 000 кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 000 кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости: 2 последних цикла - с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год.

Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности. В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас можно наблюдать описанную ситуацию.

В 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет сопоставим с уровнем 2010-2011 годов.

Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 году, Columbus в 2015 году), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 000 кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».

Ожидается, что предложение новых ТЦ превысит спрос уже в начале 2017 года. Давление на рынок будет оказывать значительное количество вакантных площадей.

К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет.

Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).

Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы , введенным в 2015 году, составила 19% по итогам I полугодия 2015 года.

По результатам первого полугодия, Москва занимает четвертое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тысячу жителей).

Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA 115 000 кв. м (536 кв.м/тысячу жителей). Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тысячу жителей) и Москва (475 кв.м/тысячу жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.

По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.

Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.

Предложение ТЦ в округах Москвы

Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.

2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ - в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве.

Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.

Распределение районов Москвы доле обеспеченности торговыми площадями

Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ

В большинстве объектов индексацию ставок не проводили, поэтому они сохранились на уровне 2015 года. Стоит отметить, что в ряде ТЦ проводилась ротация арендаторов, в результате которой арендодатели стремились найти более платежеспособных ритейлеров, заменить бренды на уникальные или более востребованные.

Анализируя средний уровень арендных ставок, стоит отметить, что до 2014 года арендная плата рассчитывалась, как правило, на основе фиксированной ставки, а с 2015 - как процент от товарооборота.

Ставки аренды* в рублях в торговых центрах, открытых до 2014 года

* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года

* CAP - предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.

Изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим можно наблюдать снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.

Что касается ритейлеров сегмента «бытовая техника и электроника», то формат в 4000-6000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1200-2200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.

По словам Александры Ромашиной, ведущего консультанта МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ, ритейлеры все чаще открывают магазины в ТЦ на условиях, которые обязывают девелоперов взять на себя затраты по отделке помещений, или предлагают условия, связанные с открытием брендов по франшизе.

Такие якорные арендаторы, как кинотеатры и развлекательные центры, значительно повысили требования к состоянию передаваемых помещений и их отделке, что также привело к росту затрат на строительство для девелоперов. Владельцам ТЦ зачастую приходится идти навстречу ритейлерам, чтобы выдержать концепцию объекта, повысить заполняемость ТЦ и обеспечить приемлемый трафик.

Некоторые ритейлеры fashion-сегмента стремятся арендовать помещения большей площади.

Этой группе арендаторов часто удается согласовывать с собственниками привлекательные коммерческие условия, такие как процент от товарооборота без фиксированной ставки, выполнение отделки арендодателями и т.д. Так, свой формат уже увеличили такие международные бренды, как H&M, бренды группы Inditex, а также ряд федеральных марок - Befree, Familia.

За последний год открылся ряд магазинов , которые изменили вектор развития в сторону крупных ТЦ. Так, появилось достаточно много новых магазинов в ТЦ «Авиапарк» и ТРЦ «Колумбус», таких как «Фабрика Каляев», «Porta 9», «Клаустрафобия», «Огого Обстановочка» и др. Кроме того, наблюдается приток индивидуальных предпринимателей в крупные торговые центры, которые раньше им были недоступны по причине высоких ставок и высоких требований со стороны арендодателя.

Прогноз ввода ТЦ до конца 2016 года

К открытию до конца 2016 года заявлены 12 объектов совокупной GLA 466 000 кв. м.

Торговые центры, планируемые к открытию в Московском регионе до конца 2016 года

Таким образом, на рынке ТЦ Москвы можно выделить следующие тенденции:

• Ожидается масштабный ввод объектов до конца года. Около 70% нового предложения приходится на округа-лидеры по обеспеченности торговыми площадями.
• После падения вакантности до уровня 6,5% по итогам полугодия, ожидается ее рост до 10% к началу 2017 г.
• Ставки аренды и CAP не изменились за последние полгода, за исключением сегментов спортивных товаров и бытовой техники.
• К концу года Москва сохранит текущее 4-е место по обеспеченности торговыми площадями среди российских городов. Первое место займет Краснодар, второе - Самара, а третье - Екатеринбург.
• Восточный округ Москвы по-прежнему является самой ненасыщенной торговыми объектами частью города и имеет большой потенциал для реализации девелоперских проектов.
• По прогнозам, новое предложение ТЦ окажет давление на рынок и не позволит арендным ставкам вырасти. В некоторых сегментах оно создаст для ритейлеров более выгодные условия аренды.

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ